주택연금과 실버론으로 노후 현금 흐름 만들기

이 글은 음성 낭독으로도 들으실 수 있습니다. 표에 담긴 금액은 문장으로도 함께 적었습니다. 직접 알아보시는 분과 부모님 일을 대신 챙기시는 분 모두를 위해 정리했습니다.

먼저 결론부터

집은 있는데 매달 쓸 돈이 부족한 상황을 두고 흔히 하는 말이 있습니다. 앉아 있는 재산은 밥을 먹여주지 않는다는 말입니다.

이럴 때 쓸 수 있는 제도가 둘 있습니다. 주택연금과 실버론입니다. 이름은 비슷해 보이지만 성격이 완전히 다릅니다.

주택연금은 집을 담보로 맡기고 평생 매달 받는 제도입니다. 실버론은 급한 일이 생겼을 때 한 번 빌리고 갚는 제도입니다. 하나는 연금이고 하나는 대출입니다.

둘 중 무엇을 택할지는 상황에 달렸습니다. 매달 들어오는 돈이 부족하시면 주택연금, 갑자기 목돈 나갈 일이 생기셨다면 실버론입니다. 두 가지를 함께 쓰실 수도 있습니다.

두 제도 한눈에 비교

구분	주택연금	실버론
성격	평생 매달 받음	한 번 빌리고 갚음
나이	만 55세 이상	만 60세 이상
필요한 것	본인 명의 집	국민연금 받는 중일 것
금액	집값과 나이에 따라 결정	최대 1,000만 원
쓰는 용도	제한 없음	네 가지로 제한
운영 기관	한국주택금융공사	국민연금공단

표를 문장으로 다시 적으면 이렇습니다. 주택연금은 만 쉰다섯 이상이고 본인 명의 집이 있으면 평생 매달 받을 수 있으며 쓰는 데 제한이 없습니다. 실버론은 만 예순 이상이고 국민연금을 받고 계시면 최대 천만 원까지 빌릴 수 있으나 정해진 네 가지 용도로만 쓸 수 있습니다.

주택연금 자세히 보기

누가 가입할 수 있나

부부 중 한 분이 만 55세 이상이면 됩니다. 두 분 다 쉰다섯이 넘으셔야 하는 것은 아닙니다.

집은 부부가 가진 것을 모두 합쳐 공시가격 12억 원 이하여야 합니다. 시세가 아니라 공시가격 기준입니다. 시세로는 십오억 원쯤 되는 집도 공시가격은 그보다 낮은 경우가 많으니, 시세만 보고 미리 포기하지 마십시오.

집이 여러 채여도 됩니다. 다 합쳐 십이억 원을 넘지 않으면 가입하실 수 있습니다. 다만 일부 우대 혜택은 한 채만 가지신 분께 적용됩니다.

얼마나 받나

나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 많이 받습니다. 나이가 많으면 받으실 기간이 짧다고 보기 때문에 한 달에 주는 금액이 커집니다.

공식 발표에 나온 예를 그대로 옮기면 이렇습니다. 일흔두 살, 집값 4억 원인 분이 월 133만 8,000원을 받습니다(금융위원회 2026년 2월 5일 발표 기준). 개편 전에는 129만 7,000원이었으니 월 4만 1,000원이 늘었습니다.

본인이 얼마나 받으실지는 한국주택금융공사 누리집의 계산기로 미리 확인하실 수 있습니다. 나이와 집값만 넣으면 바로 나옵니다.

올해부터 달라진 것 네 가지

금융위원회와 한국주택금융공사가 제도를 크게 손봤습니다. 다만 대부분 새로 가입하시는 분부터 적용됩니다. 이미 받고 계신 분은 기존 조건이 그대로입니다.

첫째, 매달 받는 금액이 올랐습니다

제도를 만든 뒤 처음으로 계산 방식을 전면 손봤습니다. 평균 3.13퍼센트 올랐습니다. 앞서 든 예에서 일흔두 살 어르신은 사시는 동안 다 합쳐 약 849만 원을 더 받으시게 됩니다. 2026년 3월 1일 이후 신청하신 분부터 적용됩니다.

둘째, 가입할 때 내는 돈이 줄었습니다

주택연금은 가입할 때 초기보증료를 한 번 냅니다. 이것이 집값의 1.5퍼센트에서 1.0퍼센트로 내려갔습니다. 4억 원짜리 집이면 600만 원에서 400만 원으로, 200만 원이 줄어든 셈입니다.

중간에 그만두실 때 이 돈을 돌려받을 수 있는 기간도 3년에서 5년으로 늘었습니다.

다만 해마다 내는 연보증료는 조금 올랐습니다. 대출잔액의 0.75퍼센트에서 0.95퍼센트가 됩니다. 그래도 처음에 목돈 나가는 부담이 크게 준 쪽이 대부분의 가입자에게 유리합니다.

셋째, 그 집에 살지 않아도 되는 경우가 생겼습니다

원래는 담보로 맡긴 집에 실제로 사셔야 연금이 유지됐습니다. 병원에 오래 입원하시거나 요양시설에 들어가시면 문제가 됐습니다.

2026년 6월 1일부터는 아래 경우에 그 집에 살지 않으셔도 연금이 계속 나옵니다.

• 질병 치료를 위한 장기 입원
• 요양시설 입소
• 자녀 봉양을 위해 다른 집에 머무는 경우
• 노인주거복지시설 거주

이것이 실질적으로 가장 큰 변화입니다. 건강이 나빠지면 연금이 끊길까 걱정하시던 분들의 부담이 사라졌습니다.

넷째, 자녀가 이어받을 수 있게 되었습니다

세대이음이라는 제도가 새로 생겼습니다. 부모님이 돌아가신 뒤 만 55세 이상 자녀가 그동안 받은 연금을 갚지 않고도 연금을 그대로 물려받을 수 있습니다.

예전에는 자녀가 집을 물려받으려면 부모님이 받으신 연금과 이자를 모두 갚아야 했습니다. 갚을 돈이 없으면 집을 처분해야 했습니다. 이제는 그 부담 없이 이어받으실 수 있습니다.

자녀분도 은퇴할 나이가 된 가구라면 의미가 큰 변화입니다.

가입 전에 생각해 보실 것

주택연금은 좋은 제도지만 결정 전에 따져보실 것이 있습니다.

• 집값이 오르면 아쉬울 수 있습니다. 가입 시점의 집값으로 금액이 정해지기 때문입니다.
• 자녀분과 미리 상의하십시오. 나중에 오해가 생기는 일이 가장 흔한 문제입니다. 세대이음 제도가 생겨 예전보다는 갈등 소지가 줄었습니다.
• 중간에 해지하실 수 있지만 그동안 받은 돈과 이자를 갚아야 합니다.
• 이사하실 계획이 있으시면 담보주택 변경 절차를 밟아야 합니다. 미리 공사에 문의하십시오.

실버론 자세히 보기

누가 빌릴 수 있나

만 60세 이상이면서 국민연금을 받고 계신 분입니다. 노령연금, 분할연금, 유족연금, 장애연금 1급에서 3급 수급자가 해당됩니다.

아래 경우에는 신청하실 수 없습니다.

• 연금 지급이 중지되거나 정지된 경우
• 국민연금기금에서 빌린 돈을 아직 갚지 않은 경우
• 외국인, 재외동포, 국외 거주자
• 개인회생이나 파산 절차가 진행 중인 경우

얼마나 빌릴 수 있나

계산법이 조금 특이합니다. 본인이 일 년에 받는 연금액의 두 배까지, 다만 최대 1,000만 원입니다.

예를 들어 매달 연금을 45만 원 받으신다면 일 년에 540만 원입니다. 두 배는 1,080만 원인데 최대 한도가 천만 원이므로 천만 원까지 가능합니다.

그런데 여기에 조건이 하나 더 붙습니다. 실제로 필요한 금액까지만 빌려줍니다. 병원비가 500만 원이면 한도가 천만 원이어도 500만 원만 나옵니다. 넉넉하게 빌려두는 것은 안 됩니다.

쓸 수 있는 곳은 네 가지뿐

용도	내용
전월세 보증금	본인이 살 집의 보증금
의료비	본인과 배우자의 진료비, 수술비 (미용 목적 제외)
배우자 장제비	배우자 사망 시 장례 비용
재해복구비	화재나 자연재해로 인한 복구 비용

표를 문장으로 다시 적으면 이렇습니다. 실버론은 전월세 보증금, 의료비, 배우자 장례비, 재해복구비 네 가지에만 쓸 수 있습니다.

생활비, 여행비, 자녀에게 주는 돈으로는 빌리실 수 없습니다. 일반 대출과 다른 점입니다.

실제 이용 현황을 보면 전월세 보증금이 가장 많고 그다음이 의료비입니다. 이 둘이 거의 전부를 차지합니다.

이자와 갚는 방법

가장 큰 장점이 낮은 이자입니다. 신용등급과 관계없이 낮은 금리로 빌리실 수 있습니다.

분기마다 금리가 바뀌는 변동금리입니다. 2026년 2분기 기준으로 연 2.78퍼센트였습니다. 시중 금리에 따라 오르내리므로 신청하실 때 확인하셔야 합니다.

갚는 기간은 최장 5년입니다. 원금을 나눠 갚는 방식이며, 처음 1년이나 2년은 이자만 내는 거치기간으로 두실 수 있습니다. 거치기간을 두시면 최장 7년까지 늘어납니다.

신청 방법

용도에 따라 신청 방법이 다릅니다. 이 점을 놓치시면 헛걸음하십니다.

• 의료비, 장제비, 재해복구비 — 국민연금공단 모바일 앱으로 신청 가능
• 전월세 보증금 — 앱으로 안 됩니다. 반드시 지사를 방문하셔야 합니다

전화 문의는 국민연금공단 1355번입니다.

반려되는 가장 흔한 이유

서류가 모자라거나 신청 기한을 넘긴 경우입니다. 용도마다 증빙서류가 다릅니다.

• 전월세 — 임대차계약서
• 의료비 — 진단서, 영수증
• 장제비 — 사망진단서, 장례비 영수증
• 재해복구비 — 피해 사실 확인서, 견적서

또한 용도별로 언제까지 신청해야 하는지 기한이 정해져 있습니다. 일이 벌어지고 한참 지나서 신청하시면 안 됩니다. 미리 1355로 확인하십시오.

어느 쪽을 택하실지

주택연금이 맞는 경우

• 매달 들어오는 돈이 부족한 경우
• 집은 있으나 현금이 없는 경우
• 앞으로 오래 그 집에 사실 계획인 경우
• 자녀분께 집을 물려주는 것보다 본인 생활이 우선인 경우

실버론이 맞는 경우

• 갑자기 병원비가 필요해진 경우
• 전세보증금을 올려줘야 하는 경우
• 집이 없거나 남의 집에 사시는 경우
• 빌린 돈을 갚을 여력이 있는 경우

두 가지를 함께 쓰실 수도 있습니다

주택연금으로 매달 생활비를 받으시면서, 갑자기 큰 병원비가 생겼을 때 실버론을 이용하시는 방식입니다. 기관이 다르고 성격이 달라 서로 막지 않습니다.

다만 실버론은 갚아야 하는 돈입니다. 매달 연금에서 상환액이 빠져나가면 생활비가 줄어듭니다. 갚을 계획을 세우신 뒤에 빌리십시오.

자주 묻는 것들

기초연금을 받고 있는데 주택연금에 가입하면 기초연금이 끊기나요

주택연금으로 받는 돈 자체는 소득으로 보지 않습니다. 다만 집을 담보로 맡긴 상태가 재산 산정에 어떻게 반영되는지는 사안마다 다릅니다. 가입 전에 국민연금공단 1355나 주소지 행정복지센터에 확인하십시오.

자녀 동의가 있어야 가입할 수 있나요

법적으로 자녀 동의가 필요하지는 않습니다. 본인과 배우자만 동의하시면 됩니다. 다만 나중에 다툼이 생기지 않도록 미리 알리시는 편이 좋습니다.

이미 주택연금을 받고 있는데 올해 개편 내용이 적용되나요

대부분 새로 신청하시는 분부터 적용됩니다. 기존 가입자는 기존 조건이 유지됩니다. 본인 경우가 어떤지는 한국주택금융공사에 확인하십시오.

실버론을 다 갚기 전에 또 빌릴 수 있나요

안 됩니다. 국민연금기금에서 빌린 돈이 남아 있으면 신청 대상에서 제외됩니다.

실버론 이자가 부담스러우면 미리 갚아도 되나요

중도에 갚으실 수 있습니다. 구체적인 절차는 1355로 문의하십시오.

함께 보시면 좋은 것

• 기초연금 기준과 금액 정리 보기 — 매달 들어오는 돈을 먼저 챙기실 때
• 고령자 계속고용장려금 안내 보기 — 정년 후에도 일하며 소득을 유지하는 방법
• 요양원 한 달 비용 정리 보기 — 앞으로 나갈 큰 비용을 가늠하실 때
• 노인맞춤돌봄서비스 신청 방법 보기 — 혼자 지내시는 분을 위한 돌봄
• 어르신 교통 혜택 정리 보기 — 매달 나가는 돈을 줄이는 방법
• 독거노인 비상벨 무료 설치 안내 보기 — 응급 상황 대비
• 운전면허 반납 지원금 안내 보기 — 차를 정리하실 때
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출처

내용	기관	기준 시점
주택연금 수령액 3.13퍼센트 인상, 72세 4억 기준 월 133만 8천 원	금융위원회, 한국주택금융공사	2026년 2월 5일 발표
초기보증료 1.5퍼센트에서 1.0퍼센트로 인하	금융위원회	2026년 3월 1일 시행
실거주 예외 허용 네 가지 사유	금융위원회	2026년 6월 1일 시행
세대이음 제도 신설	금융위원회, 한국주택금융공사	2026년 2월 5일 발표
실버론 자격과 제외 대상	국민연금공단, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보	게시 시점 확인
실버론 한도 연금액 2배 이내 최대 1,000만 원	국민연금공단	게시 시점 확인
실버론 금리 연 2.78퍼센트	국민연금공단	2026년 2분기 기준

정리하면 주택연금 개편 내용은 금융위원회 이천이십육년 이월 오일 보도자료에서, 실버론 내용은 국민연금공단과 법제처 찾기쉬운 생활법령정보에서 가져왔습니다.

기관 누리집

• 한국주택금융공사 누리집 열기 — 주택연금 예상 수령액 계산기 제공
• 금융위원회 주택연금 개선방안 보도자료 열기
• 국민연금공단 누리집 열기 — 대표전화 1355
• 찾기쉬운 생활법령정보 노후긴급자금대부 안내 열기
• 복지로 누리집 열기

확인 안내
주택연금 수령액은 나이와 집값, 가입 시점의 금리에 따라 사람마다 다릅니다. 위에 적은 금액은 공식 발표에 실린 평균 가입자 예시이며 본인 금액과 다릅니다. 반드시 한국주택금융공사 계산기로 본인 조건을 확인하십시오.
올해 개편 내용은 대부분 신규 신청자부터 적용됩니다. 기존 가입자는 기존 조건이 유지되므로 본인 경우를 공사에 문의하십시오.
실버론 금리는 분기마다 바뀝니다. 위 금리는 이천이십육년 이분기 기준이며 신청 시점에 다를 수 있습니다.
실버론은 예산 사정에 따라 접수가 중단되는 경우가 있습니다. 신청 전 국민연금공단 1355로 확인하시기 바랍니다.
본 내용은 제도가 바뀌는 대로 계속 고쳐 나갑니다.